Wat zijn verborgen gebreken?
Een verborgen gebrek is een probleem aan een woning dat bij de koop niet zichtbaar was.
De koper kon dit gebrek ook niet redelijkerwijs ontdekken.
Het gebrek wordt pas duidelijk na de overdracht van de woning.
Wanneer is een verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Een verkoper kan aansprakelijk zijn voor verborgen gebreken. Dat hangt af van:
- de wet
- de afspraken in het koopcontract
- de omstandigheden van het geval
De belangrijkste vraag is of de woning geschikt is voor normaal gebruik.
Wat zegt de wet over verborgen gebreken?
Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek moet een woning voldoen aan wat de koper mocht verwachten. Dit heet de conformiteitseis.
Bij een bestaande woning betekent dit dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik.
Normaal gebruik houdt in dat de woning:
- veilig is
- duurzaam kan worden bewoond
- op een gewone manier gebruikt kan worden
Is de woning niet geschikt voor normaal gebruik, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk.
Voorbeelden van gebreken die normaal gebruik kunnen verhinderen zijn:
- ernstige verzakkingen
- structurele lekkages
- gevaarlijke of onveilige situaties
Wat betekent de onderzoeksplicht van de koper?
De koper heeft een onderzoeksplicht.
Dat betekent dat de koper de woning goed moet bekijken en zo nodig een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren.
Gebreken die de koper kende of had kunnen ontdekken, komen meestal voor rekening van de koper.
Bij oudere woningen wordt van de koper meer onderzoek verwacht.
Afwijkingen in het koopcontract
De wettelijke regels over gebreken zijn niet dwingend.
Koper en verkoper mogen hiervan afwijken in het koopcontract.
Bij de verkoop van bestaande woningen worden vaak standaard koopcontracten gebruikt. Daarin staat meestal dat:
- alle gebreken voor rekening van de koper komen
- behalve gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen
De verkoper garandeert dan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik.
Voor de koper is dit gunstig. De koper hoeft niet te bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek. Het is voldoende dat:
- het gebrek bij de bezichtiging verborgen was
- het gebrek ernstig genoeg is om normaal gebruik te verhinderen
Uitzonderingen op de garantie voor normaal gebruik
In het koopcontract kunnen uitzonderingen staan op de garantie voor normaal gebruik.
Ouderdomsclausule
Bij een ouderdomsclausule spreken partijen af dat bepaalde gebreken horen bij de leeftijd van de woning. De verkoper is dan vaak niet aansprakelijk voor deze gebreken.
Niet-zelfbewoningsclausule
Bij deze clausule geeft de verkoper aan dat hij de woning zelf niet heeft bewoond. De verkoper beperkt hiermee zijn aansprakelijkheid voor onbekende gebreken.
Deze clausules sluiten aansprakelijkheid niet altijd volledig uit.
Aansprakelijkheid bij minder ernstige gebreken
Ook als een gebrek het normaal gebruik niet volledig verhindert, kan de verkoper aansprakelijk zijn. Dat kan bijvoorbeeld als:
- de verkoper een bepaalde eigenschap heeft toegezegd die ontbreekt
- de verkoper een gebrek bewust heeft verzwegen
- de verkoper het gebrek heeft verborgen
Voorbeelden zijn:
- het overschilderen van rot hout
- het afdekken van vocht- of schimmelproblemen
Wanneer is de verkoper aansprakelijk? (overzicht)
De verkoper kan aansprakelijk zijn als:
- het gebrek niet zichtbaar of kenbaar was voor de koper
- het gebrek het normaal gebruik verhindert of een toegezegde eigenschap ontbreekt
- de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden
- aansprakelijkheid niet geldig is uitgesloten in het koopcontract
Elke situatie moet afzonderlijk worden beoordeeld.
Veel gestelde vragen over verborgen gebreken
Wat zijn verborgen gebreken bij een huis?
Dat zijn gebreken die bij de koop niet zichtbaar waren en pas later worden ontdekt.
Moet een verkoper altijd betalen bij verborgen gebreken?
Nee, dat hangt af van de ernst van het gebrek en de afspraken in het koopcontract.
Wat is normaal gebruik van een woning?
Dat betekent dat de woning veilig en op een gewone manier kan worden bewoond.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Nee, maar het helpt wel om aan de onderzoeksplicht te voldoen.
Wat als de verkoper een gebrek wist maar niets zei?
Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn, ook als de koper het had kunnen ontdekken.
Geldt dit ook bij een oud huis?
Ja, maar bij oudere woningen wordt meer onderzoek van de koper verwacht.
Kan aansprakelijkheid worden uitgesloten in het contract?
Ja, maar niet altijd, bijvoorbeeld bij verzwijging of kwade trouw.Wat als het gebrek minder ernstig is?
Ook dan kan de verkoper aansprakelijk zijn, bijvoorbeeld bij toezeggingen of verbergen van gebreken.
Samenvatting
Een verborgen gebrek is een probleem dat bij de koop niet zichtbaar was en pas later aan het licht komt. De koper mag verwachten dat een woning geschikt is voor normaal gebruik. Is dat niet zo, dan kan de verkoper aansprakelijk zijn. Daarbij spelen de onderzoeksplicht van de koper, de mededelingsplicht van de verkoper en de afspraken in het koopcontract een belangrijke rol. Elke zaak is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
